임대차 3법 시행시기 소급적용 및 월세 실거주 매매 등 총정리

임대차 3법 시행시기 소급적용 월세 실거주 지난주에는 세종시로 행정수도를 이전하는 등이 많은 부동산 관련 사연들이 떠올랐었는데요. 그 외 정부가 내놓은 추가 부동산 대책 중에 임대차 3법에 관하여 소급적용 여부, 시행일, 내용 등에 의문을 품고 있는 분들이 많은 것 같습니다. 그래서 오늘의 포스팅 주제는 임대차 3법에 관해 총정리하여 알아보도록 하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 임대차 3법에 관한 소식은 현재 중앙 정부가 추진 중인 것입니다. 계약갱신청구권제, 전월세 상한제, 전월세 신고제가 다름과 같은 방법으로 3가지가 이를 구성하고 있다고 합니다.

 

 

임대차 3법 계약갱신청구권제

임대차 3법 중 계약갱신청구권제에 관한 전반적인 내용은 임대기간이 완료가 될 시 임차인이 계약에 대한 갱신이 가능하게 요구를 할 수 있는 권리를 앞으로 부여하는 제도로 보시면 된답니다. 해당 계약갱신은 2년 계약에 추가로 2년을 요구할 수 있는 2 플러스 2 또는 2 플러스 2 플러스 2 등이 논의가 되고 있습니다. 그중 2+2가 가장 유력한 방 안으로 떠오르고 있습니다. 법 시행 이전의 기존 세입자가 임대 계약을 몇 회를 갱신한 것과는 관계없이 앞으로 계약갱신청구권을 부여할 수 있게 될 전망입니다.

 

이와 같은 적용은 계약기간이 총 4년만 인정을 하게 된다면, 법 시행 이전에 이미 계약을 한번 이상 갱신한 세입자는 2플 2 계약을 진행한 것이므로 해당 법의 기회를 잃게 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해서 추가로 마련된 방안이라고 하네요.

 

 

임대차 3법 전월세 상한제

 

임대차 3법 중 전월세 상한제의 소식은 기존의 임대료를 계약 갱신 시 5프로 이상을 상승시키지 못하게 막는 내용입니다. 물가상승률을 고려하여 5프로보다 인상률을 다운시키는 내용의 취지로 보시면 됩니다. 이는 지금까지 주택임대사업자와 동일한 임대료 상승률에 해당한다고 합니다.

 

그중 지자체에서 원안을 실행을 하게 될 경우, 조례 등을 통하여 상한을 5프로 이내에서 다시 조정이 가능하게 실행하는 방안이 유력하게 뽑히고 있다고 합니다. 서울특별시 및 수도권에서는 전월세 상승 폭이 높기 때문에 앞으로 물가상승률 감안을 하여 5프로 보다 낮게 적용될 확률이 높아 보인다고 하네요.

 

 

임대차 3법 전월세 신고제

 

임대차 3법 중 전월세 신고제는 임대차 계약에 있어서 대상자인 세입자와 집주인이 해당 주택에 관한 임대차 계약을 진행 할시 30일 내에 주택이 위치하고 있는 관청에 임대차에 관한 보증금 등 임대차 체결 사항들을 신고를 하게 하는 새로운 제도라고 합니다.

 

혹여나 계약 당사자 중 한편이 이를 신고하는 것을 거부한다면 단독적으로 신고를 진행할 수도 있답니다. 임대차 신고가 완료되면, 결정일 자를 부여한 것으로 보게 됩니다. 이외에도 주민등록 전입신고만 진행해도 이를 임대차 계약 접수를 완료한 것으로 하는 방안도 논의 중에 있답니다.

 

 

임대차 3법 시행시기 및 소급적용

 

슈퍼 여당과 중앙정부이 진행하고 있는 이른바 계약갱신청구권제, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 지칭하는 임대차 3 법이 국회의 상임위원회를 통과하였습니다. 이점 때문에 해당 법이 국회의 본회의를 통과하는 것이 사실상 얼마 남지 않았습니다. 임대차 3 법에 포함되는 3개 신규 법안이 시작되면 기존에 있던 전월세 관련 시장 상황이 크게 바뀌게 될 가능성이 농후합니다.

 

법안 통과 유력한 날짜는 2020년 07월 30일 또는 2020년 08월 4일 본회의가 손꼽히고 있었습니다. 여당과 정부는 해당 법안을 빠르게 본회의에 통과시켜 전월세의 가격을 안정화시켜야 한다고 강조하며 재빠른 법안 통과 처리를 서두르고 있습니다. 현재 해당 임대차 3 법을 국회 본회의 7월 30일 통과가 되었습니다.

 

 

앞으로 주택임대차 보호법 개정안은 공포한 날로부터 즉시 시행이 됩니다. 여당과 정부 입장으로 봤을 때 최대한 빠르게 시행이 이뤄질 전망입니다. 변경안 내부 안건에 의하면 계약갱신청구권의 경우에는 법안 시행 이후 계약과 함께 기존에 존재하던 계약에 대해서도 소급 적용이 될 전망입니다.

 

이와 관련하여 임대인들이 앞으로 거센 반발이 불가피할 것으로 예상됩니다. 그렇지만 법이 시행되기 전 임대인이 계약을 연장하는 것을 거부하면서 다른 사람과 새로운 임대차 계약을 진행할 케이스에 대해서는 이 소급 적용을 하지 않는다고 합니다.

 

 

이를 간략하게 요약을 해보자면 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 경우에는, 최대하게  신속히 시행을 해야 한다는 여당과 정부의 입장이라 2020년 8월 초순 또는 중순쯤엔 해당 법안이 시행이 될 전체 전망이라고 보시면 되겠습니다. 전월세 신고제의 시행시기의 경우에는 2021년 6월경에 시행이 될 예정이라고 보시면 된답니다.

 

해당 임대차 3법 시행시기 및 소급적용에 관해서는 방송 보도나 신문보도 등을 통하여 나왔던 내용들을 종합하여 알리어 드리는 것입니다. 아직 해당 사항들이 결정 및 확정된 것이 아니라는 것임을 참조하시길 바랍니다.

 

 

임대차 3법 요약 및 장단점 정리

 

임대차 3법은 주택을 임차하는 사람(임차인)이 살아가는데 주거생활을 안정적으로 누릴 수 있도록 제도로 보호한다는 취지 아래 발의가 되었습니다. 다만 애초에 주택 임대차 보호법이 임차인을 보호를 해주기 위하여 만들어진 법이며, 해당 임대차 3법 변경안 역시 임차인을 중심으로 제도적으로 보호를 하는 쪽에 중심이 이뤄져 있다고 생각하시면 된답니다.

 

1. 전월세 상한제

 

전월세 상한제를 한마디로 표현하자면 적당히 임대료를 부과해라 입니다. 앞으로 임대료를 올릴 때에는 상한선을 5프로 이내로 제한하는 법안 및 제도를 이야기합니다. 이러한 점들 때문에 앞으로 임대료가 얼마나 상승할지 예측 및 예상이 가능하므로 임차인의 경우 평탄한 주거 기획을 앞으로 세울 수 있게 됩니다. 다만 단기적으로 봤을 때 해당 제도가 시행이 되기 전엔 전월세 관련 세세가 급격하게 오를 수 있다는 우려가 있습니다.

 

 

2. 전월세 신고제

 

전월세 신고제를 한마디로 표현하자면 보증금은 확실히 해라입니다. 이 법안이 시행된 이후부터는 전세에 대한 계약을 진행하고 나면 주택이 위치한 지방자치단체 기관에 30일이내에 신고를 해야 합니다. 즉 계약을 하고 나면 앞으로 우리가 계약했다며 말을 해고 알리는 절차를 진행해야 한답니다.

 

그 법안 시행 이전 기간에는 이러한 신고를 따로 하지 않아도 되었지만, 이러한 점들로 인하여 임대인이 얼마나 빚을 가지고 있는지 알지 못하고 계약을 진행하였다가 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 종종 발생하였습니다. 하지만 앞으로 신고를 반드시 하셔야만 합니다. 그렇지만 이러한 점은 오히려 임대인에게 세금이 더욱 늘어나게 되면 부담을 느끼게 되며, 이를 임차인들에게 전가시킬 수도 있다는 우려도 존재합니다.

 

 

3. 계약 갱신청구권

 

계약 갱신청구권을 한마디로 앞으로 장기로 계약이 가능하다입니다. 이를 간략하게 표현을 하자면 세입자 및 임차인이 한번에 한하여 임대차 재계약을 요구가 가능한 권리를 부여했다고 보시면 됩니다. 즉, 이제 법안이 통과되면 임차인이 오히려 임대인에게 자신이 이 집에 많이 혹은 오랫동안 거주하겠다고 요구를 할 수 있게 된다는 점입니다. 따라서 임차인이 원한다면 법안이 실행 후 안정적인 주택 임차 가능 기간을 유지를 할 수 있게 됩니다.

 

그렇지만 임대인이 개인적인 사정이 발생하여 주택을 매매를 진행할려고 하였으나, 임차인이 존재하여 매매를 진행하는 것이 어려운 입장이 왕왕 발생할 수도 있습니다.

 

또한 주택 매매를 실행하는 것이 임차인이 존재하는 것 때문에 상당하게 까다롭게 진행되어, 만약 계약을 진행하게 되면 장기적인 임차인 거주를 보장을 하여야 하므로 임대인이 앞으로 임차인을 오히려 선출을 할 때 까다롭게 조건을 따지게 되며, 임차인은 오히려 약자의 지위가 되게 만들 수 있다는 우려가 있습니다.

 

 

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