아파트 매매 절차 5가지 | 순서 | 복비 | 계약금 | 잔금 | 근저당

아파트 매매 절차 | 순서 | 복비 | 계약금 | 잔금 | 근저당

이번 글에서는 아파트 매매 절차, 순서, 복비, 계약금, 잔금, 근저당에 대해서 자세하고 상세하게 알아보고 이를 쉽게 설명하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

아파트 매매는 많은 금액이 거래되고 복잡한 절차가 필요하므로, 잘 준비하고 진행해야 합니다. 아파트 매매 시 알아야 할 것들은 다음과 같습니다.

 

 

 

아파트 매매 복비

아파트 매매시 부동산 중개업소를 통해 거래하게 되면 부동산 복비가 발생합니다. 부동산 복비란 공인중개사의 중개행위에 대한 대가로, 중개의뢰인인 매도인과 매수인이 모두 지급해야 합니다.

 

부동산 복비는 거래금액에 상한 요율을 곱한 금액으로 결정되며, 계산한 금액이 한도액보다 크면 한도액이 최대 복비가 됩니다.

 

부동산 복비는 보통 잔금일에 지급하지만, 중개의뢰인과 공인중개사가 약정으로 지급시기를 달리 정할 수 있습니다.

 

 

부동산 복비의 상한요율과 한도액은 공인중개사법 시행규칙과 지자체 조례에서 정하고 있으며, 2021년 10월부터 새로운 요율이 적용됩니다. 새로운 요율은 다음과 같습니다.

• 6억 원 이상 ~ 9억 원 미만 구간 요율 인하 : 0.5% → 0.4%
• 9억 원 이상의 구간 요율 단계적 인하 : 0.9% → 0.5% ~ 0.7%

예를 들어, 9억 원짜리 아파트를 매매할 때 기존에는 최대 복비가 810만 원이었지만, 새로운 요율로는 450만 원으로 줄어듭니다.

 

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아파트 매매 계약금

아파트 매매시 계약금은 매매 계약의 성립과 이행을 확정 짓는 중요한 역할을 합니다. 계약금은 보통 거래금액의 5~10% 정도로 정하며, 계약서에 명시해야 합니다.

 

계약금은 계약 체결 시에 매수인이 매도인에게 지급하고, 잔금일에 거래금액에서 차감합니다. 계약금은 계약의 성립과 이행을 보장하기 위해 일정한 법적 효력이 인정됩니다.

 

 

계약 체결 후 어느 한 쪽이 계약을 파기하면 계약금을 상대방에게 반환해야 하며, 반환하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한 계약금의 액수에 따라 다음과 같은 효력이 발생합니다.

• 계약금이 거래금액의 10% 미만인 경우 : 계약을 파기한 쪽은 계약금의 2배를 상대방에게 지급해야 합니다.
• 계약금이 거래금액의 10% 이상 20% 미만인 경우 : 계약을 파기한 쪽은 계약금을 상대방에게 지급하거나 받아야 하며, 상대방은 계약의 이행을 청구할 수 있습니다.
• 계약금이 거래금액의 20% 이상인 경우 : 계약을 파기한 쪽은 계약금을 상대방에게 지급하거나 받아야 하며, 상대방은 계약의 이행 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

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아파트 매매 절차

아파트 매매는 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

 

 

1. 매매 의사 확정하기

매도인과 매수인이 매매 의사를 확정하고, 부동산 중개업소를 통해 매물 정보를 확인합니다.

 

2. 계약서 작성 및 계약금 지급하기

매도인과 매수인이 중개업소에서 만나서 매매 계약서를 작성하고, 매수인이 매도인에게 계약금을 지불합니다.

 

3. 잔금 준비 및 대출 신청하기

매수인은 잔금일까지 잔금을 준비하고, 필요한 경우 은행에서 대출을 신청합니다. 대출 신청 시에는 소득증빙서류, 신용등급조회 동의서, 부동산 등기부등본 등이 필요합니다.

 

4. 소유권 이전등기 신청하기

잔금일에 매도인과 매수인이 등기소에서 만나서 잔금을 정산하고, 소유권 이전등기를 신청합니다. 등기 신청 시에는 등기신청서, 인감증명서, 인감도장, 주민등록증, 부동산 취득세 납부증명서 등이 필요합니다.

 

5. 인테리어 공사 및 이사하기

소유권 이전등기가 완료되면, 매수인은 인테리어 공사를 진행하고, 이사를 준비합니다.

 

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아파트 매매 순서

아파트 매매 순서는 다음과 같습니다.

 

 

매도인 아파트 매매 순서

1. 부동산 중개업소에 매물 등록하기
2. 매수자와 계약 조건 협의하기
3. 중개업소에서 계약서 작성 및 서명하기
4. 계약금 수령하기
5. 잔금일에 등기소에서 잔금 정산 및 소유권 이전등기 신청하기
6. 중개업소에 복비 지불하기
7. 집 비우기 및 인도하기

 

 

매수인 아파트 매매 순서

1. 부동산 중개업소에서 원하는 매물 검색하기
2. 매도자와 계약 조건 협의하기
3. 중개업소에서 계약서 작성 및 서명하기
4. 계약금 지불하기
5. 잔금 준비 및 대출 신청하기
6. 잔금일에 등기소에서 잔금 정산 및 소유권 이전등기 신청하기
7. 중개업소에 복비 지불하기
8. 인테리어하기

 

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아파트 매매 잔금

아파트 매매 시 잔금은 전체 매매대금 중 계약금과 중도금을 뺀 금액을 말합니다. 매매의 가장 마지막 단계이며 계약 이행의 완료를 뜻하기도 합니다.

 

잔금 거래 시, 매수인은 잔금 지급 의무가 있으며 매도인은 명도 의무가 있습니다. 잔금은 보통 아파트 매매대금의 20~50%에 해당하며, 계약금이나 중도금이 없는 것으로 계약하는 경우에는 80~90%에 달할 수 있습니다.

 

잔금은 소유권 이전등기 신청과 동시에 지불하게 되는데, 이때 등기소에서 현금, 수표, 계좌이체 등의 방법으로 정산합니다.

 

 

잔금을 지불할 때는 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.

• 잔금을 지불하기 전에 소유권 이전등기 서류와 부동산 열쇠 등을 넘겨받아야 합니다.
• 잔금을 지불하기 전에 등기부등본을 확인하여 소유권, 전세권 등을 제한하는 권리가 추가로 등록된 것은 없는지 확인해야 합니다.
• 잔금을 지불하기 전에 부동산 취득세를 납부하고 납부증명서를 발급받아야 합니다.
• 잔금을 현금으로 지불할 경우 영수증을 받아야 합니다.
• 잔금을 수표로 지불할 경우 타행 수표인 경우 은행을 통해 이체를 하려면 당일 송금이 불가능하므로 잔금일 하루 전에 송금해야 합니다.
• 잔금을 계좌이체로 지불할 경우 이체한도를 확인하고, 필요한 경우 한도를 조정해야 합니다.

 

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아파트 매매 근저당

아파트 매매 시 근저당이란 매도인이 부동산에 대한 채무를 갚기 위해 채권자에게 부동산의 우선변제권을 설정한 것을 말합니다.

 

 

근저당은 등기부등본에 표시되므로, 매수인은 계약 전에 등기부등본을 확인하여 근저당의 유무와 액수를 파악해야 합니다. 근저당이 있는 경우에는 다음과 같은 방법으로 처리할 수 있습니다.

• 매도인이 근저당 채권자에게 채무를 상환하고 근저당 해제등기를 신청하는 방법
• 매수인이 근저당 채권자에게 채무를 인수하고 근저당 인수등기를 신청하는 방법
• 매수인이 근저당 채권자와 협의하여 근저당 대위변제를 하는 방법

근저당이 있는 경우에는 매매 계약서에 근저당 처리 방법을 특약으로 명시해야 합니다. 또한 근저당 해제등기나 근저당 인수등기를 신청할 때는 근저당 채권자의 동의가 필요하므로, 동의서를 받아야 합니다.

 

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아파트 매매시 주의할 점

이상으로 아파트 매매시 알아야 할 것들에 대해 알아보았습니다. 아파트 매매는 큰 금액이 거래되고 복잡한 절차가 필요하므로, 잘 준비하고 진행해야 합니다.

 

 

아파트 매매시 주의할 점은 다음과 같습니다.

• 계약 전에 등기부등본을 확인하여 소유권, 전세권, 근저당 등을 제한하는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
• 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 비율, 지급 시기와 방법을 명확히 정하고 계약서에 명시해야 합니다
• 잔금을 지불하기 전에 소유권 이전등기 서류와 부동산 열쇠 등을 넘겨받아야 하며, 부동산 취득세를 납부하고 납부증명서를 발급받아야 합니다.
• 잔금을 현금, 수표, 계좌이체 등의 방법으로 지불할 때는 각각의 주의사항을 따라야 합니다.