LTV, DTI, DSR 뜻 및 3가지 계산 방법

     

    오늘 포스팅에서는 LTV, DTI, DSR 뜻 및 3가지 계산 방법에 대하여 상세하고 자세하게 알아보고 이해하기 쉽게 정리하는 시간을 가지겠습니다.

     

    최근 전 세대를 아울러 부동산에 대한 관심이 커져 청약 신청이나 주택 구매 비율이 높아지고 있습니다.

    이러한 과정에서 LTV, DTI, DSR과 같은 용어를 접하게 됩니다.

    부동산 구매 시 대출 규제로 인한 문제가 발생하지 않으려면 이러한 것들을 필수로 알고 있어야 합니다.

     

     

    이번 기회를 통해 LTV, DTI, DSR의 정확한 뜻과 계산 방법을 인지하여 현명한 부동산 구매에 도움이 되었으면 합니다.

    자세한 내용은 LTV, DTI, DSR 뜻 및 계산 방법 2가지 글을 참고해주세요.

     

    LTV-DTI-DSR-뜻-계산-방법
    LTV DTI DSR 뜻 계산 방법

     

    목차

       

      LTV 뜻

       

      LTV란 Load to value ratio의 약자로 주택담보인정비율을 말합니다.

      즉, 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율로, 담보물건의 시세를 평가하는 방법입니다.

       

      주택에 대한 가치를 기준으로 대출금액의 한도가 결정되기 때문에 담보의 가치가 높을수록 유리하게 작용합니다.

       

      이러한 주택의 가치는 KB 국민은행 부동산 시세, 한국 감정원 시세, 국세청 기준시가, 감정평가 법인에 의뢰한 감정 가격 중 하나를 선택하여 기준으로 정하고 있습니다.

      보통 아파트는 시세를 기준으로 설정하며, 빌라 및 다세대 주택은 감정가를 기준으로 설정하고 있습니다.

       

      아파트의 경우 비슷한 수준의 거래가 많이 형성되어 시세를 파악하기 쉽지만, 빌라나 다세대 주택은 비교적 거래가 적어 시세가 형성되기 어려우므로 감정가를 기준으로 하고 있습니다.

      참고로 KB시세는 KB부동산 홈페이지 또는 네이버 부동산에서 확인할 수 있습니다.

       

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      LTV-뜻
      LTV 뜻

       

      LTV 계산 방법

      • LTV=(은행의 대출금액 / 담보물건의 실제 가치) * 100

       

      LTV는 은행의 대출금액을 담보물건의 실체 가치로 나눈 값으로, 보통 지역 및 보유 주택 수에 따른 기준이 정해져 있습니다.

       

      예를 들어 LTV가 60%인 지역에서 주택의 담보가치가 5억이라면 은행에서 받을 수 있는 대출금액은 최대 3억이 됩니다.

       

      만일 같은 조건에서 2억의 보증금을 내는 세입자가 있는 경우, 대출 가능 금액 3억에서 보증금 2억을 제외한 1억까지 대출을 받을 수 있습니다.

       

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      LTV-계산-방법
      LTV 계산 방법

       

      지역별 LTV 기준표

       

      지역별 LTV 기준표는 아래와 같습니다.

       

      1. 9억 이하 주택 지역별 LTV 기준표

        투기과열 지구 및 투기지역 조정대상지역 조정대상지역 외 수도권 기타
      서민 실수요자 50% 60% 70% 70%
      무주택자 40% 50% 70% 70%
      1주택(원칙) 0% 0% 60% 60%
      1주택(예외) 40% 50% 60% 60%
      2주택 0% 0% 60% 60%

       

      2. 9억 이상 고가주택 지역별 LTV 기준표

        투기과열 지구 및 투기지역 조정대상지역 조정대상지역 외 수도권 기타
      원칙 0% 0% 고가주택 기준 이하 주택 구매 시 기준과 동일
      예외 20% 30%

       

      보통 LTV 70%를 기준으로 주택담보대출의 한도가 정해집니다.

      하지만 부동산 시장 과열에 따라 주택 소유 여부 및 지역별로 조건이 달라지고 있습니다.

      이에 따라 구매하고자 하는 지역의 LTV 기준을 확인해야 합니다.

       

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      지역별-LTV-기준표
      지역별 LTV 기준표

       

      DTI 뜻

       

      DTI란 Debt to Income ratio의 약자로 총부채상환비율을 말합니다.

      채무자의 소득을 기준으로 대출금을 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 방법입니다.

       

      연간소득 중 상환해야 하는 부채의 원금과 이자가 차지하는 비율로, DTI가 낮을수록 상환 능력이 높다고 인정됩니다.

       

      참고로 부채의 상환 기간이 길수록 1년 동안 상환해야 하는 금액이 감소하여 DTI가 낮아지고 대출 가능 금액은 높아집니다.

       

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      DTI-뜻
      DTI 뜻

       

      DTI 계산 방법 2가지

      1. DTI=(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연 소득
      2. DTI=(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연 소득

       

      기존의 DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자를 합산한 금액을 연 소득으로 나누어 계산했지만, 더욱 보수적인 결과를 위해 신DTI는 기타 대출의 원리금을 추가하여 계산하고 있습니다.

       

      현재 기존 DTI와 신DTI 계산 방법이 모두 사용되고 있으며, 은행에 따라 취급하는 방식이 달라집니다.

      예를 들어 연 소득 5,000만 원인 상황에서 DTI 50%를 적용하면 대출한도액은 2,500만 원이 됩니다.

       

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      DTI-계산-방법-2가지
      DTI 계산 방법 2가지

       

      지역별 DTI 기준표

       

      지역별 DTI 기준표는 아래와 같습니다.

       

      1. 9억 이하 주택 지역별 DTI 기준표

        투기과열 지구 및 투기지역 조정대상지역 조정대상지역 외 수도권 기타
      서민 실수요자 50% 60% 60% -
      무주택자 40% 50% 60% -
      1주택(원칙) - - 50% -
      1주택(예외) 40% 50% 50% -
      2주택 - - 50% -

       

      2. 9억 이상 고가주택 지역별 DTI 기준표

        투기과열 지구 및 투기지역 조정대상지역 조정대상지역 외 수도권 기타
      원칙 - - 고가주택 기준 이하 주택 구매 시 기준과 동일
      예외 40% 50%

       

      DTI는 LTV와 마찬가지로 주택 소유 여부와 지역에 따라 기준이 다르게 적용되고 있습니다.

       

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      지역별-DTI-기준표
      지역별 DTI 기준표

       

      DSR 뜻

       

      DSR란 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 말합니다.

      연간 소득대비 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율로, 이 수치가 낮을수록 부채 상환 능력이 높다고 보고 있습니다.

      DTI와 비슷하지만, 원리금만을 기준으로 하여 대출 이용 시 더욱 유리하게 적용할 수 있습니다.

       

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      DSR-뜻
      DSR 뜻

       

      DSR 계산 방법

      • DSR=모든 대출 원리금 상환액 / 연 소득

       

      DSR은 모든 종류의 대출 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값입니다.

      여기에는 신용대출, 기타 할부 금액 등이 포함됩니다.

       

      추가로 주택청약에 대해서 궁금하다면 주택청약 신청 방법 1순위 조건 및 당첨되면 절차 5가지 글을 참고해주세요.

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